概要：随着我国的大大，城镇化水平日益提升，人口大量向城市移往，去城市出售商品房移居。当前我国商品房开发商大多使用预售的方式销售商品房。
商品房预售陷阱林林总总。出售商品房时，消费者应该留意防止预售商品房合约的风险。要明白商品房预售合约实质是买卖合同，不是分期付款合约，必需不具备适当的正式成立要件。
政府不应通过约束开发商的不道德，消费者不应掌控游戏规则来维护商品房消费者的利益。下面我就从商品房预售市场中的预售陷阱、性质特征及如何防止等方面展开阐述。; 关键词：预售陷阱 ;性质特征及防止 消费者 商品房; 一、出售商品预售房的法律风险和签定商品预售房合约不应留意的几个明确 在现在的房地产市场上，由于预售人和开发商之间相当严重的“信息不平面”及开发商的“道德风险”大量不存在，预售人忍受了较小的风险，这些风险主要有： ;（一）开发商掩饰无研发资格或无商品房预售许可证销售期房。
; 一般而言，这种开发商本身的资质就劣，且无诚信可言，这样在预售人缴了房款之后，一般无法获得预计的房屋，在合约被法院宣告为违宪时不能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在获得起诉书上的权利之前，缺少诚信的开发商早就将房款亚伯拉罕做到他用或携款逃离，最后起诉书上的权利也无法变为现实。
所以购房前一定要审查开发商的"五证"，主要还包括有：土地用于权证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；动工证；商品房售（实）购许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。
如果没它们，预售人几乎有权猜测其身份否合法，有权拒绝接受其明确提出的任何拒绝。消费者还需留意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积否前后一致，否同与您签下的发展商名称完全一致。否则，我们就有可能上当受骗，遭受巨额财产损失，甚至背上沈重的法律包袱。; 毕业论文 http://www.lw54.com ;（二）开发商不具备房屋研发的具体条件; 有的单位为了利润，将一些不合法的房屋展开预售，导致预售人购房后无法获得房地产权证件、上当受骗，因此预售人出售此类房屋时应特别注意： 1、开发商在集体土地上建设的预售房，根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规，国家禁令利用集体土地展开商品房的研发经营，集体土地只有改以国有土地并经接管，开发商获得了国有土地用于权证才可用作商品房研发，因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，预售人不要出售。
; 2、非房地产开发建设、销售的预售商品房。只有其不具备房地产开发资格，发给营业执照的房地产开发企业，才可以研发建设和预售商品房。
非房地产开发建设的房屋，未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很可能会遇到诸如无法办理权属证书之类的事情，因此不要出售这样的房屋。; （三）开发商高估事实展开预售宣传。售楼宣传单是开发商对预售人的一种自我引荐，是向预售人收到了一种契约邀，它并不是一种允诺，不意味著发展商对售楼宣传单上就物业的讲解分担法律上的责任。
因为发展商为了广告宣传物业，在不违反现实的情况下，对物业展开宣传是可以的，所以预售人为维护自我和超过自己预期的心愿，就对有关该物业的实质性条款与发展达成协议一致意见，并实施到双方所签订的房屋买卖合约及补充协议上。毕业论文 http://www.lw54.com （四）开发商私自对房屋设计单方面作出根本性调整。
这本科开发商的根本性债权人，但目前的格式合约却对违约责任的设计很不合理。仅有规定开发商撤回房款并保险费一定利息。依循，预售人在因设计根本性调整不失望而退房时，往往已失去了寻找更佳房子的机会或须花费更好的价钱才能寻找，而因这种机会成本的损失在文本合约中无明确规定赔偿金，赔偿的成功率预计很低。
; ;（五）定金风险; 有些发展商在预售人递了定金但没申请人到银行按揭贷款时只弃购房款而不退定金，这种作法是没法律依据的。并不是每个人都能申请人到按揭贷款，因此，建议预售人最差与发展商在协议中誓约以下：如果消费者得到按揭贷款时，定金该如何归还，否要扣减部分作为手续费等。
; 二、不应留意的其它问题; ;（一）留意承包人的优先受偿权。;在预售商品房工程建设过程中，如果房地产开发经营企业没按誓约缴纳工程价款。
这就不会产生买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。因为《合同法》第16条，建设工程合约第286条规定：“发包人并未按照誓约缴纳价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内缴纳价款。发包人逾期不缴纳的，除按照建设工程的性质不应折价、拍卖会的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人人民法院将该工程依法拍卖会。
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖会的价款优先受偿。”由于预售商品房并非不应折价和拍卖会，根据这一规定，承包人的优先受偿权的效力，优先于发包人房地产开发经营企业的其他债权人（还包括预售商品房买受人在内）的因拥有借贷物权而产生的优先受偿权，居住于尤为优先的地位。
买受人的权利无法对付承包人的优先受偿权；但承包人早已将完工的建设工程交付给发包人，则包含承包人对其优先受偿权的退出。毕业论文 http://www.lw54.com （二）留意容许开发商对预售房屋土地使用权原作抵押。; 实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行获得贷款。法律也是容许以土地使用权、开建工程作为抵押物，但这种作法不会给预售人带给相当严重危险性，开发商日后如不能偿还贷款，银行行使抵押权，则预售人有房无地。
对于这种损失预售人不能下落开发商就其，但债权构建的安全性确保已深感减少，岌岌可危境况并非耸人听闻。虽依担保法的规定在抵押期间所有权人仍有权背叛抵押物，但其背叛时实际很少有人不愿出售，就是出售的话，价格也大打折扣。在房屋预售中预售人分担的风险本已极重，如房屋地基再行被继续执行抵押，则境况更加危急，这不会很大伤害预售人利益，预售融资的安全性秩序。
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