深圳建市仅有37年，历史上首次经常出现对“深圳墟”(今深圳罗湖东门一带)的记述是在清康熙年间。与云集了周庄、乌镇、宏村等众多历史古镇的江浙皖南有所不同，目前深圳市首府范围内的古村落少之又少，所以相结合古村落建于的旅游景区变得最为匮乏，央企华侨城在2016年，先后与深圳龙岗区政府、大鹏新区管委会签定战略合作框架协议，夺下源于清朝时期的龙岗甘坑客家小镇和源于明朝的大鹏所城，转入其“100座具备中国传统民俗文化的特色小镇”序列中。其中龙岗甘坑客家小镇因为距离坂田华为总部7公里左右，一部分地块被规划了数字创新产业，与众不同了特色小镇的“产城融合”。
甘坑客家小镇的范围随着策画企业的更改再次发生过一次变化。甘坑村坐落于两山之间的狭长地带，地势洼地所以取名为“坑”，一般来说，这种地块并不适合耕种，但客家人最初迁移自此仅有这种无人问津的地块可选。甘坑客家小镇在2012年由龙岗区政府立项，第一代策画者是深圳一家民营企业甘坑生态文化发展有限公司。根据网络中可以搜寻到的信息，甘坑小镇最初的名字是“甘坑生态文化特色公园”，西面为林地，东北为甘坑水库，东南为甘坑新村，西南靠同富足工业园项目，总投资3亿元，华侨城接掌后将总投资减少至500 亿元。
目前项目的股权比例是，华侨城占到股55%左右，甘坑村委占到股5%左右，龙岗区政府不占到股，仅有做到平台反对，只剩股份为原策画企业甘坑生态文化和其他个人股东所有。甘坑小镇总占地面积18万平方米，原居民2012年前在区政府的规划下迁入过来。小镇相等于一片“净地”，现在由华侨城文化集团专责，按照华侨城的官方规划，整个甘坑小镇分9期研发，计划研发时间为十年以上。现在已门口迎客的是第一期，经济观察报记者走访的范围仅有在一期中。
商业业态升级带给租金下跌经济观察报记者在2017年6月和2018年2月两次走访甘坑客家小镇，比起于一年前四处都是脚手架和打钻声，2018年春节期间，甘坑内部修缮工程早已基本完结，商户激增，游览体验更佳一些，尤为显著的就是商业业态的非常丰富，主街多了五六家可以容纳10桌-20桌的大型餐厅，老街进驻了诸如设计公司、手办店等“小甜美”商户。小镇的第一个“主人”甘坑生态文化公司的创始人据传就是客家人，原先的古建筑仅有炮台、状元府、南香楼三处，甘坑生态文化公司环绕三处古迹，修建了仿房屋，还包括民俗博物馆。
引进华侨城之后，建设工作主要是外立面修缮，区政府则因应提高片区交通。虽然仿建筑已是气候，硬件完善，但华侨城接掌时，客家“硬”元素并不显著。比如餐饮店方面，据甘坑客家小镇的一名工作人员讲解，他们在2016年初来实地考察时，主街上光是烤鱿鱼摊儿就有四五家。她说道：“后来我们就把这些同质化的小吃商户去除了一部分，再行引进了客家腌面等具有客家特色的餐饮店。
”华侨城进驻后重点挖出客家文化、建设自营的酒店(凤凰客家酒店、南香酒店、小凉帽亲子酒店，共100多个房间)、乐园(V谷乐园)、餐厅(凤凰客家餐厅)、农场，并环绕文创和客家主题对外发展商。据上述工作人员讲解，2016年华侨城接掌甘坑小镇时，全镇商铺开业率仅20%-30%，2017年6月华侨城月开始招商，截至目前，开业亲率超过60%，整体商业面积还包括9000平方米的外包商户(已开业7500平方米)和3万平方米的自营，共计将近4万平方米。据华侨城方面讲解，甘坑小镇2017年全年的营业收入过千万，造就低收入人工1000多人，其中保洁员、服务生多为本地村民和周边居民，这部分村民又多为本村赋闲在家的家庭主妇，小镇的经常出现，显然在一定程度上提升了这些村民的家庭收入。
另外，小镇也更有了一些外来人口，小镇内的商户甚至还有横跨海峡而来的台湾客人。整体升级后的直接影响就是消费价格上涨。以最简单的小吃饮品为事例，小镇内的柠檬茶一杯广泛为20元，小镇外为12元，速食乌东面10元，市中心便利店为7元。
住宿方面，3月底将要开业的凤凰客家酒店，费用平均值是600元/晚，比外包商户的维也纳酒店的费用要低200元左右，比片区内的酒店低300元-400元，当然自营酒店的翻新更加高端，风景较佳。最初甘坑生态文化与商户签下多为3年合约，2012年立项后相继有商户转入，到2017年6月，华侨城开始月招商，离开了的商户一部分是华侨城清扫丢弃的业态，还有一部分是分担不起租金的下跌自动离开了的。据华侨城的工作人员讲解，2016年初，小镇内商铺租金广泛在每月50元/平方米的水平，目前近期的租金水平是：主街商铺每月120元-200元/平方米，老街商铺每月40-50元/平方米。
小镇外的店铺租金也水涨船高，一家与小镇仅有一墙之隔的水果店老板向经济观察报讲解，外部租金几年前是30元/平方米，现在也涨了55元/平方米左右。经济观察报记者在2017年6月第一次走访时曾与一家奶茶店老板聊天，那家奶茶店曾是第一批进驻甘坑的餐饮商户，立刻合约届满，续约的话租金要刷一倍，店铺分担没法要求不续了。春节期间再访，已不知那家店面。
人流量的明显减少是其他商户留下的仅次于原因，华侨城方面讲解，甘坑小镇2018年春节黄金周(除夕至大年初八)的客流量是12万，2017年全年日均人流量2万，较2016年初2000人的日均人流量，刷了整十倍。但一位规模较为小的餐饮店老板讲解，人流量性刺激的多是小吃店铺，对主营炒菜的餐厅来说影响并不大：“来的人都是逛逛不吃不吃，不吃点小吃填饱肚子就回头的，很少有人过夜，以前一天还有1000元的流水，现在只有300多元。”华侨城“项目制”试验田在特色小镇中，营业收入过千万并远比最“赚”的特色小镇，工作人员讲解，他们测算的投资重复使用周期是5年以上。
2016年5月签定三方协议时，华侨城集团占到股55%左右，村委大约5%，只剩股份是甘坑生态文化公司所有。根据战略合作框架协议，由华侨城集团投资500亿元，龙岗区政府、华侨城、甘坑生态文化三方共同开发。据华侨城方面讲解，目前他们正在考虑到引入数位股东，以分摊500亿元的投资：“主要是资金方面的考虑到，同时也是华侨城分享文化的反映。”华侨城甘坑小镇的工作人员讲解，短期的盈利并不是他们关键的考虑到，更加多考虑到的是长效发展和模式到底能无法落地。
“我实在特色小镇最重要的就是再行更有人过来，让他们实在有意思，来的人就不会更加多。”她说道。去年，甘坑客家小镇凭借IPTOWN模式取得文化部颁发的中国文化旅游融合先导区试点，小镇从亲子酒店、VR乐园、绘本大赛、派生商品等方面延伸IP产业，在非常丰富游客体验的同时，让小镇享有了文创特色产业经济增长点。
在综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁显然，打造出“IP”对于特色小镇的意义十分大。“一个小镇如果没特色文旅产业，构成自己的IP就很难顺利。
”他说道。甘坑小镇的顺利还可以增进华侨城集团在全国的特色小镇“项目制落地”。例如在甘坑小镇开业的V谷乐园，一个基于VR技术的体验式游乐项目，后又在贵州北斗湾小镇、成都洛带小镇拷贝。
另外，东面华侨城的甘坑小镇，还享有内部资源共享的优势，一定程度上减少了人力成本。例如由华侨城自营的凤凰客家、南香楼艺术酒店、小凉帽之家三家酒店，从去年开始建设到现在将近一年，其中两家酒店早已试营业。“小镇的自营酒店可以必要委托华侨城旗下专业的酒店管理团队来运营，酒店迅速就转入正轨了。
”工作人员讲解，“从经济数据来看，甘坑客家小镇小镇在过去的一年里获得大跨步的发展与龙岗区引进大型央企的战略造就。进驻甘坑的华侨城文化集团明确提出了‘文化+科技’发展模式，实质上是在贯彻华侨城集团‘文化+旅游+城镇化’战略布局的同时，也合乎甘坑片区的经济发展思路，其旅游景区的运营管理经验为甘坑的发展助力不少。”更大的盈利空间还有城市更新的机会，18万平方米的专责范围还包括了城市更新区域。
2017年3月，华侨城签约了甘坑社区秀峰工业城片区的城市更新单元，建筑面积为36万平方米。“甘坑这个区域在华为总部和龙岗大学城的中间，本来就是一个较为好的地段，但之前缺少战略性引领，后来龙岗区政府对数字创新产业有政策弯曲，华侨城本来就有数字产业的优势，正好就协助区政府造就战略产业。
”上述华侨城工作人员说道。经济观察报了解到，秀峰工业区以前多是阿迪达斯、耐克等著名鞋类代工厂，后迁入至东莞后产业更改，但目前在运营的仍是印刷等低端制造业，华侨城还要协助片区拆掉低端制造业，引入高端数字创新产业。
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