[概要]本文分析了土地价格与房产价格的关系。影响房价的原因是多种多样的,土地的价格意味着是房产价格成本的一部分,二者的确具有密切的联系,但是并不象人们想象的那么全然。 [关键词]城市 土地 房产 价格 关系分析 当前房价的公里／小时下跌早已沦为媒体和社会广泛注目的问题。
近年来,关于土地价格与房产价格的关系有多种观点,房产价格的很快上升,以及屡屡经常出现低约几十亿元土地出让金的“地王”事件,这些看起来密切连接的现象,使许多非常有影响力的经济学家都将房价下跌的情况与大大上升的土地价格联系到一起。然而不动产业内人士却持有人有所不同的观点,影响房价的原因是多种多样的,土地的价格意味着是房产价格成本的一部分,二者的确具有密切的联系,但是并不象人们想象的那么全然。
那么什么是土地价格和房产价格呢?城市的土地价格大体可以分成两种:城市基准地价和宗地价格。城市基准地价是平均价格,用来体现城市某种用地类型的土地平均值价格水平,不受国家宏观调控政策和经济发展水平影响;宗地价格是所指某一时间点某宗不动产交易达成协议的成交价价格,不受城市土地微观因素影响。本文分析的与房价涉及的土地价格主要是所指宗地价格,即开发商获得土地而支付政府的土地价格,也可以说道是土地成交价。
房产价格较为更容易解读,本文所指房产价格是指可以在市场上权利交易的商品房价格,但不还包括经济适用房、廉租房、工业厂房等供需受到政府严格控制的房产价格。 另外,多数学者普遍认为影响城市土地价格的因素可以分成宏观和微观因素。宏观因素对城市土地价格有普遍性、一般性、共同性的影响,非常简单说道宏观因素还包括政府的政策法规、经济发展水平、GDP、银行利率、城市规模等,其中政府的政策法规对城市土地价格的影响最重要。
微观因素主要指土地个别因素、邻近土地因素和区位因素。外国学者利用重返分析法对这三项因素展开分析的结果是三项之和可以在近80%的程度上说明城市土地价格的变化。
经我们对西方国家的调查,我们看见在大多数西方国家中,土地的所有权是与房屋所有权密切连接的,即土地出让的同时地上房屋也一起出让,因此若地上房屋正处于优良状态,可以买很好的价格,那么一定影响土地的出让价格,这与我国的土地出让价格有相当大的有所不同。我国的土地出让价格,也就是土地在看板悬挂交易过程中构成的价格是由竞买方即开发商要求的,开发商的开价只要不高于政府的底价,且低于其他开发商开价,就可以该价格提供土地,所以在现行的土地看板悬挂交易过程中,交易价格的主动权一般来说不掌控在政府手中。即使现在也不存在政府通过评审开发商的详尽研发规划,人为要求中标者,并不以开价最高者提供土地的现象,但是对多数依赖土地财政运作的地方政府来说,价高者竞得的规则在非常宽的时间里依旧会转变。 从理论上谈,根据不动产估价的原理,具备投资研发或在研发的不动产估价限于于假设研发法。
开发商以这样的原则确认拍卖会开价。基本公式为: 研发已完成后的不动产价值=待研发不动产价值+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+研发利润+出售待研发不动产不应开销的税费。
根据市场必须,大多城市地方政府早已成立土地储备交易中心,因此开发商通过看板悬挂形式获得的土地大部分已具备“七通一平”的条件,上述公式可以写: 房产价值=成交价土地价值+土建成本价+公司管理费用+投资利息+销售税费+研发利润+设施费+土地以及设施费应开销的契税。
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